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2023年成都房地产市场形势总结与展望

时间:02-19 来源:最新资讯 访问次数:45

2023年成都房地产市场形势总结与展望

  2023年,在房地产市场供求关系发生重大变化的定调下,政策环境不断改善,因城施策力度加大,但受众多因素制约,新房市场调整压力不减,政策仍然存在优化空间。在全国行业规模缩量的背景下,成都房地产市场韧性凸出,成交规模位于全国前列,在926新政后,成都市场仍保持较好的复苏态势。  更多成都房地产市场研究 ,“中指云” 获取(复制链接)  https://www.cih-index.com/  宏观及政策环境  8月末成都新政组合拳连发,明确跟进“认房不认贷”,保租房支持建设政策出台。    926重磅新政落地,多维度对成都的房地产政策进行优化。      土地市场  1.涉宅用地供需缩量近三成,土地出让金降幅相对较小,溢价率回升  2023年推出涉宅用地建设用地面积10190亩,同比下降28.3% ;成交涉宅用地建设用地面积9231亩,同比下降26.6%。  2023年涉宅用地土地出让金为1224亿元,同比下降11.5%,平均溢价率为8%,较2022年全年提升5个百分点,11月15日成都出让回归市场化运行,核心地块热度较高,拉升全年溢价率。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/  2.商办用地供需平稳,土地出让金降幅较大,远郊占比增加  2023年商办用地推出建设用地面积为4859亩,同比下降5.7%。成交建设用地面积为4248亩 ,同比下降1.3%。  2023年商办用地土地出让金为78亿元,同比下降55.2%,成交楼面均价1343元/㎡,同比下降48.6%,主要由于远郊商办用地成交占比增加,尤其是东部新区。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/  3.溢价成交地块占比四成,区域热度分化,高溢价地块集中在“5+2”区域  与22城相比,成都土地流拍率低,溢价及触顶成交占比相对较高,整体表现较好。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/  中心城区为宅地主力供求区域,5+2区域略高于新六区,龙泉驿区供求居中心城区之首。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/  11月土地回归市场化运行,“5+2”区域成交楼面均价、溢价率同比提升较大,新六区及远郊成交价格平稳。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/  从拿地企业格局看,央国企仍为主力,地方国资占比下降,民企占比提升。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/  热门地块集中在“5+2”区域,最高溢价率达61%,位于天府新区。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/  2024年3月前出让49宗涉宅用地,“5+2”区域占三成。2023年11月29日,成都市规划和自然资源局公布了中心城区2024年3月前出让地块明细,共计49宗,2697亩。其中,“5+2”区域18宗,920.5亩,面积占比34%;“新六区+新津”31宗,1776.6亩,面积占比66%。2024年第一批次供地计划较2023年多供应14宗,面积增加761亩。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/    商品房市场  1.商品房供需同比持平,各业态占比稳定,商品住宅占六成  2023年成都市商品房供应面积为2858万㎡,同比下降2.0%。成交面积为2970万㎡,同比下降1.4%。各业态占比基本稳定,2023年商品住宅成交占比66%,同比提升3个百分点;办公成交占比7%,同比下降2个百分点;商业占比6%,与去年持平。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/  2.商品住宅供应同比略降,成交小幅上升,规模处于近年低位,成交排名全国领先;成都改善型需求对成都市场形成有力支撑  2023年成都市商品住宅供应同比略降,成交小幅上升,规模处于近年低位,排名全国领先。供应面积为1715万㎡,同比下降8.7%。成交面积为1953万㎡,同比上升2.9%。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/  2023年成都月度成交规模先升后降低,四季度翘尾,二季度月均成交达204万㎡,这是由于2022年新政出台,政策刺激下积压的刚需及改善需求集中释放,市场表现较好。随着经济持续下行,三季度市场转冷,926新政出台,市场短暂回暖,四季度供应缩量明显,月均成交153万㎡。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/  成都商品住宅库存整体平稳,截止12月末可售面积为2196万㎡。出清周期(按6个月计算)为15.2个月,较去年同期下降1.3个月,较上月拉长0.6个月。  2023年商品住宅成交价格结构性上涨,四季度均价为19968元/㎡,同比上升12.4%,环比上升0.9%。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/  据监测统计,2023年平均认购率达70.9%,较去年提升7.7个百分点。12月成都监测开盘套数约2724套,环比增加约1000套;12月监测开盘的平均认购率约为79%,环比上升约13个百分点。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/  2023年“5+2”区域、新六区、远郊住宅供应分别为883万㎡、573万㎡ 、229万㎡ ,占比分别为52%,34%、14%。“5+2”区域供应同比持平,新六区、远郊供应量下降。“5+2”区域、新六区、远郊住宅成交分别为980万㎡、662万㎡ 、311万㎡ ,占比分别为50%,34%、16%。“5+2”区域成交同比上升10%,新六区同比略有增加,远郊同比下降12%。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/  2023年天府新区商品住宅供应面积为299万㎡,为成都市最高;其次为成华区、双流区,供应面积分别为171万㎡、142万㎡ 。  2023年天府新区商品住宅成交面积为329万㎡,为成都市最高;其次为成华区、龙泉驿区,成交面积分别为177万㎡、162万㎡。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/  锦江、成华、天府新区去化周期最短,为8-10个月之间;新六区除青白江区去化周期达28个月,其余区县去化周期在13-17个月之间;远郊除彭州外,其余区县去化压力大,超过26个月。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/  “5+2”区域成交均价区间21000-30000元/㎡;新六区成交均价区间8000-18000元/㎡;远郊成交均价区间7000-12000元/㎡ 。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/  中高端产品发力,总价400-500万占比同比提升相对较大。面积段看,刚需产品占比下降,100㎡以下占比同比下降近6个百分点;120-150㎡,200㎡以上占比同比提升。总价段看,低总价产品占比继续下降;300-500万产品同比提升近7个百分点,中高端产品在成都市场持续发力。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/  麓湖生态城以148亿元位居榜首,招商时代公园、天府公园未来城紧随其后。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/  3.二手房市场繁荣,二手住宅成交套数达22万套,超过新房市场,以小户型、低总价优势对成都刚性需求形成强势吸附  2023成都二手住宅成交套数为22万套,同比上升49%,超过新房市场,处于历史高位。2022年新政出台,卖旧买新链条打通,二手房交易活跃,2023年成交量上升。    数据来源:  市场监测:https://www.cih-index.com/  4.企业格局:2023成都TOP30企业合计销售额同比增加35.7%  成都市2023年1-12月房地产销售业绩TOP30企业合计销售金额2894.2亿元,同比增加35.7%;TOP30企业合计销售面积1448.7万方,同比增加21.1%。  4家房企在蓉销售金额破两百亿,分别为华润置地297.3亿、中国铁建地产256.1亿、龙湖集团249.7亿、保利发展212.1亿。兴城人居、招商蛇口在蓉销售超150亿,成都轨道城市、成都城投置地、天投开发及中海地产在蓉销售超110亿元。此外,锦江统建、华侨城、华发股份、万科、建发房产、成都高投和中交地产销售金额超50亿元。      趋势展望  当前,成都住房梯级消费体系加速形成,客群流向逻辑正在发生深刻变化。需求分流带来新房、二手房市场同步活跃,“卖旧买新”链条打通有利于市场交易节奏进一步提升。新房/二手房市场成交结构的变化显示,刚需客群向二手房市场分流明显。    而随着成都保障性住房建设的加速,未来成都将真正迎来“双轨制”居住格局。    2024年,成都房地产市场在限购取消,需求扩容的支撑下,成交量级保持稳定;改善化进程加速,高品质产品竞争加大;宅地供需缩量,区域热度分化持续。  

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